Bezerra paga R$ 1.890 para locar o apartamento. “Um achado. Já vi imóveis novos na região que custam o dobro”, diz. As contas mensais, despesas com terapia e os custos com lazer tornam ainda mais difícil a tarefa de economizar. Autônomo, sem imóveis de herança e pouca poupança, o professor ajuda a ilustrar como o aluguel está enraizado na economia brasileira.
Histórias como a de Rafael estão se tornando mais comuns. Entre 2016 e 2025, o número de imóveis alugados saltou de 12,2 milhões para 18,9 milhões, de acordo com dados da Pnad Contínua. O valor representa um aumento de cerca de 55%.
Embora o número de imóveis construídos no País tenha aumentado 18,9% neste período, de 66,7 milhões para 79,3 milhões, quase um quarto é alugado. Em contrapartida, a proporção de domicílios próprios diminuiu de 66,8%, em 2016, para 60,2% em 2025.
O número contrasta com o desejo da população: um estudo da Ipsos divulgado no último ano mostrou que 76% das pessoas que pagam aluguel têm interesse em adquirir um imóvel, ainda que 36% delas não acreditem que conseguirão concretizar este desejo.
No caso de Rafael, o sonho persiste. Com a expansão do Minha Casa, Minha Vida, que agora engloba famílias com renda de até R$ 13 mil, ele pretende finalmente comprar o próprio imóvel. “Precisei estudar finanças pessoais para aprender a gerir o dinheiro e mudar a dinâmica da minha família, que nunca conseguiu construir patrimônio”, relata.
Entrada, financiamento e crédito
A taxa de desemprego, atualmente em 6,1%, consolida um mercado de trabalho historicamente aquecido. A inflação acumulada em 12 meses fechou em 4,14% até março, e o PIB de 2025 terminou com alta de 2,3%. Apesar dos indicadores positivos, a percepção do poder de compra diminuiu e as pessoas estão endividadas.
De acordo com dados do Serasa, o Brasil chegou a 81,7 milhões de inadimplentes em 2026, um aumento de 38,1% em relação a 2016. O valor das dívidas cresceu 176% no período. Segundo o economista André Sacconato, professor da FIPE/USP, o grupo mais afetado é a classe média.
“A classe média teve aumentos reais em salários. Porém, a inflação que atinge esse grupo é maior do que outros estratos sociais. É uma economia baseada em serviços, que estão subindo mais do que outros produtos”, explica Sacconato. “A variação de preços para a classe média é maior do que o crescimento da renda nominal, por isso ela tem a impressão de que está faltando dinheiro.”
Neste ambiente de orçamento pressionado, acumular o dinheiro necessário para arcar com 20% a 30% do valor de um imóvel só na entrada parece um sonho distante. E essa é a primeira barreira no momento de decidir sair do aluguel.
Soma-se a isso os altos custos do financiamento imobiliário, com taxas anuais acima dos 10%, e criteriosas análises de crédito.
A solução para a população de renda inferior se apresentou no fortalecimento e na expansão do Minha Casa, Minha Vida, que se tornou uma das bandeiras do Governo Lula nas últimas décadas. O programa habitacional oferece aos compradores juros mais baixos e acesso mais previsível ao crédito.
Foi assim que o MCMV transformou o mercado imobiliário do País nos últimos anos. Dados do Secovi-SP mostram que 54,3% (85,4 mil) das unidades residenciais lançadas em São Paulo se encaixam no programa. Em 2016, o segmento representava apenas 19% dos lançamentos. Ao longo da última década, o programa expandiu e passou a atrair incorporadoras que antes eram especializadas na classe média.
Enquanto o segmento econômico se beneficia do MCMV, os ricos acumulam os rendimentos do dinheiro investido com uma Selic a quase 15%. O mercado de luxo e de superluxo em São Paulo movimentou mais de R$ 28 bilhões em 2025 e o número de apartamentos lançados saltou quase 60%.
No meio deste movimento, a classe média perdeu espaço no mercado imobiliário.
Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), destaca que os recursos da poupança (SBPE), tradicionalmente utilizados para financiar imóveis para a classe média, especialmente via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), estão perdendo a participação no mercado.
“Isso torna o crédito mais escasso e caro para quem não se enquadra nos subsídios do MCMV”, explica.
Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, de 2016 para 2021, durante a pandemia e quando a taxa de juros chegou a 2%, o número de unidades financiadas via SBPE saltou de 199 mil para 866 mil. No entanto, desde então o número está em retração e fechou 2025 com 457 mil unidades financiadas.
“O crédito imobiliário opera hoje com uma composição maior entre o funding da poupança e outras fontes de recurso, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que têm custo de captação mais elevado. Essa dinâmica influencia a taxa final do financiamento e o valor das prestações”, diz a Abecip em nota.
No entanto, a entidade afirma que o mercado imobiliário segue resiliente e com expectativa de crescimento de 16% para o crédito imobiliário em 2026. “Além disso, a criação da Faixa 4 representa um avanço relevante, ao oferecer condições de financiamento mais favoráveis para esse público”, afirma.
O aluguel da classe média
Achatada entre os ricos e os pobres, a classe média é mais impactada pelos juros altos no financiamento, não tem os subsídios do segmento econômico e sofre para acumular o dinheiro da entrada do imóvel. “Sabe aquele meme ‘como juntar dinheiro para emergências se minha vida é um eterno pronto-socorro?’”, brinca a consultora de comunicação Carol Herling.
“O plano de saúde, o custo com saúde, terapia, veterinário e alimentação estão mais caros. Até o meu remédio de asma teve reajuste de preço”, enumera. O apartamento de 88 metros quadrados que ela divide com o marido, dois cachorros e uma gata em Higienópolis, São Paulo, custa R$ 4,2 mil, além de R$ 1,8 mil de condomínio.
A perspectiva de Herling ilustra que mesmo a alternativa da locação está cada vez mais penosa. Dados do Índice Fipezap mostram que o aluguel ficou 8,63% mais caro nos últimos 12 meses. Em março de 2020, o preço médio do metro quadrado de um imóvel para locação no País custava R$ 30,37. Em março deste ano, o preço médio saltou para R$ 52,34.
A variação está bem acima do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que registrou alta de 4,14% no período de 12 meses até março, e do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), tradicionalmente utilizado para reajuste dos contratos de aluguel, que ficou em -1,83%.
“Quando uma região é muito demandada, os preços aumentam e há incentivo para construir. Hoje, o proprietário de imóvel já recuperou boa parte da renda que perdeu ao longo da pandemia”, afirma Paula Reis, economista do Grupo OLX.
Segundo a economista, a população que vive de aluguel chegou ao limite do comprometimento de renda. “O porcentual gasto com moradia, somado ao alto endividamento das famílias, torna a situação financeira muito complexa”, comenta. “Por isso, faz bastante sentido o governo apresentar alternativas para diminuir a inadimplência”.
Um estudo da empresa de análise de crédito imobiliário FC Análise indica que a classe B (que recebe entre R$ 4.607,01 e R$ 16.186,00) é o maior grupo no mercado de aluguel. O perfil corresponde a 49% das propostas realizadas em 2025. A classe A (acima de R$ 16.186,01) realiza 22% das propostas e a classe C (de R$ 1.525,01 a R$ 4.607,00) aparece com 17%.
Em geral, a classe B também paga o imóvel em dia, buscando não comprometer além do que poderia pagar. “Esse público busca previsibilidade financeira, flexibilidade e menor comprometimento de renda no curto prazo”, comenta Thiago Reis, gerente de comunicação e dados do QuintoAndar.
Investidores e empresas se beneficiam
Reis sugere que, aliado aos desafios da compra, nota-se uma mudança de comportamento. “O aluguel deixou de ser uma etapa temporária e passou a ser uma escolha estrutural para uma parcela relevante das pessoas”, acredita.
“Há uma demanda crescente por unidades compactas, funcionais e bem localizadas, especialmente estúdios e apartamentos de um dormitório”, diz. “Esse movimento está ligado a mudanças demográficas, como o aumento de pessoas morando sozinhas e casais sem filhos”.
A alta demanda por aluguel, o encarecimento da locação e a pouca oferta em regiões centrais impulsionaram o interesse de investidores e proprietários. “O aluguel voltou a ser visto como uma fonte relevante de renda recorrente, especialmente em regiões urbanas consolidadas”, afirma Reis. “O imóvel está no radar como um ativo estratégico, não apenas patrimonial”, diz.
Incorporadoras passaram a desenvolver projetos específicos para o investidor comum que busca a renda do aluguel. Também é neste cenário que se fortalecem as iniciativas de multifamily, prédios residenciais de um único proprietário ou fundo destinados integralmente à locação.
A Vila 11, por exemplo, compra e constrói empreendimentos em regiões nobres da cidade de São Paulo e disponibiliza para locação. Só em 2025, seis novos prédios e 680 unidades foram entregues pela companhia.
O pacote do apartamento de um dormitório e 33 m² é negociado por R$ 5 mil mensais, enquanto as unidades de três dormitórios e 93 m² podem chegar a R$ 20 mil. “O aluguel passa a ser a saída mais eficiente: sem entrada, sem dívida de longo prazo, menos capital imobilizado”, afirma Jorge de Moraes, diretor comercial e de marketing da empresa.
“Há também uma mudança nos centros urbanos. Estudar, trabalhar e morar numa cidade deixaram de ser escolhas permanentes. A mobilidade profissional cresceu e ter um imóvel pode representar rigidez, prendendo o morador a uma localização numa hora em que a capacidade de adaptação importa”, defende o executivo, cuja companhia dobrou de faturamento no último ano.
Outra empresa que atua no segmento é a Greystar, que adota uma estratégia semelhante ao combinar investimento e operação de ativos residenciais. A companhia saltou de 1.220 unidades gerenciadas, em 2023, para 1.877 unidades em 2025.
A marca agora avança na estruturação de um fundo voltado à média renda. Isso porque a maior parte das companhias do setor foca no público de alta renda.
O objetivo da Greystar é atender solteiros e famílias pequenas em apartamentos de um ou dois quartos, com aluguel previsto de R$ 2,5 mil a R$ 3 mil. “A estrutura do fundo está sendo desenhada para atrair capital com foco em localizações como Barra Funda e Zona Norte de São Paulo”, explica Cristiano Viola, diretor de operações da empresa.
Para Gustavo Favaron, CEO global da consultoria GRI Institute, existe um hiato no mercado de imóveis entre R$ 600 mil e R$ 1 milhão. “Ao notar a redução do poder de compra da classe média, o movimento natural é voltar as atenções para o aluguel, suprindo uma necessidade do consumidor”, afirma. “Essa tese é consolidada em outros mercados, como na Europa e Estados Unidos, e deve crescer no Brasil”.
A disputa ainda é mais acirrada com a presença de negócios voltados à locação de curta temporada, via Airbnb ou Booking.com. “A manutenção de preços altos, mesmo com o aumento da oferta, sugere que muitas unidades estão servindo apenas como ativos financeiros para remuneração de capital e não para habitação de fato”, disse Bianca Tavolari, em entrevista ao Estadão no último mês.
Bote salva-vidas e solução a longo prazo
O governo federal tem buscado responder aos desafios habitacionais enfrentados pela classe média para sair do aluguel. Em resposta a isso, anunciou uma série de medidas nos últimos anos. Entre elas, destaca-se o Programa Reforma Casa Brasil, com crédito habitacional destinado à solução de problemas estruturais e ampliações de residências.
O governo também anunciou, em 2025, a nova política de crédito habitacional, que permite que a Caixa financie até 80% do valor dos imóveis comprados via poupança. Alguns meses antes, o banco havia reduzido essa fatia máxima do financiamento para 70%.
Outra medida significativa foi o aumento no teto de financiamento para imóveis pelo SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões e o teto de 12% de juros ao ano para o financiamento habitacional.
No entanto, talvez a medida mais aclamada seja a expansão do Minha Casa, Minha Vida com a criação da Faixa 4, destinada a famílias com renda mensal de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil.
A proposta foi aprovada pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) e passou a ser disponibilizada em maio do último ano. Essas famílias podem financiar imóveis de até R$ 600 mil por taxas de 10% ao ano. O financiamento é de até 420 meses (35 anos), mas não conta com subsídios.
A análise de especialistas é que as iniciativas são positivas, mas não são suficientes para estimular a retomada do segmento. “Não há nada que se compare a comprar um imóvel em relação ao comprometimento da renda a longo prazo. Você só pode dar esse passo quando você tem essa segurança básica”, justifica Ajzental.
Ele critica o modelo de aumento de demanda por meio de dívida, defende um maior controle de gastos do governo para diminuição dos juros e aponta a falta de esclarecimento financeiro da população.
“Em economia, aluguel e compra de imóvel são bens substitutos. E a locação é um bem inferior. Tirando aquela fase em que você está decidindo o que quer fazer da vida, onde vai morar, se vai fazer e ter filhos, a decisão é comprar. Mas o aspiracional da compra está travado porque as famílias estão com a corda no pescoço”.
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